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Consecuencias del incumplimiento del contrato de arras

Ene 16, 2023 | 0 Comentarios

Revista Casoroli 5 Contratos Inmobiliarios 5 Consecuencias del incumplimiento del contrato de arras

Los contratos de arras son vinculantes y las consecuencias de su incumplimiento son diferentes para el comprador y para el vendedor. En el primer caso, si el interesado en comprar el inmueble es el que incumple el contrato, perdería el depósito o capital entregado a cuenta.

Y, por otro lado, si es el vendedor quien se echa atrás o incumple el contrato, deberá devolver al comprador el doble de capital aportado. No obstante, y como siempre suele pasar, existe letra pequeña y excepciones, por eso, vamos a verlo todo con más detalle.

Los contratos de arras para confirmar una compraventa

Los contratos de arras no son documentos obligatorios, pero sí deseables. Ya que hablamos de la confirmación de un compromiso que adquieren las dos partes: de un lado el vendedor y del otro el comprador y futuro propietario.

Este documento aporta tranquilidad a las partes y las emplaza a llegar hasta el final en su compromiso. Y, para sellar su cumplimiento, el comprador aporta un capital que le da derecho a reservar la vivienda y que se le descontará del total de su precio.

En dicho documento también se añade el plazo disponible para efectuar la operación. No obstante, no todos los contratos de arras son iguales ya que existen tres tipos básicos y estandarizados.

El contrato de arras penitenciales

En este tipo de contrato el capital entregado a cuenta sí que funcionaría como indemnización. Por lo tanto, se cumpliría el requisito que comentábamos al principio.

Así, si incumple el comprador perdería el dinero entregado como señal y si incumple el vendedor, debería entregar a la otra parte el doble del dinero aportado. En cualquier caso, ninguna de las partes podría forzar la realización de la operación.

Podría darse el caso de que surgieran problemas en la vivienda que no se hubieran comunicado previamente a la firma. Que, por parte del vendedor, se hubiera incumplido el contrato porque la vivienda presentara alguna deficiencia grave de la que no se hubiera informado a los compradores.

Estos casos, más allá de un incumplimiento por arrepentimiento, suelen solucionarse en los tribunales.

El contrato de arras confirmatorias

Este tipo de contrato no suele emplearse en las compraventas de inmuebles porque, aunque también se puede entregar una señal para su firma, esta señal no funciona como indemnización. Tampoco es obligatorio aportar ningún capital para su formalización.

En el caso de los contratos de arras confirmatorias, cuando hay incumplimiento por alguna de las partes, la otra puede pedir una indemnización. La diferencia es que tendrá que denunciar para que sea un juez quien determine la cantidad que deberá recibir la parte afectada.

Esta situación hace que la resolución sea más complicada ya que también habría que demostrar el incumplimiento del contrato. Y, por lo general, su resolución es mucho más lenta.

El contrato de arras penales

En este caso volvemos a hablar de una señal para la firma del contrato que sí que funciona como indemnización. Pero aquí el matiz hace referencia a la obligación de cumplimiento.

Es decir, en estos casos las partes pueden percibir la indemnización correspondiente, tal y como sucede con los contratos de arras penitenciales, pero ahí no queda todo.

Gracias a los contratos de arras penales, la parte afectada puede demandar a la otra parte para forzar a que la operación finalmente sí que se realice. Al contrario de lo que pasaba en el primer caso, aquí sí que se debe cumplir lo estipulado en el contrato, aunque se deba llegar a la vía judicial para eso.

Qué pasa si el que incumple es el comprador

Si el contrato escogido para formalizar la compraventa es un contrato de arras penitenciales y el comprador lo incumple, el vendedor puede volver a poner la propiedad a la venta. Y el comprador no puede exigir que se le devuelva la señal aportada.

Si el contrato escogido es de arras confirmatorias y el comprador lo incumple, el vendedor tendrá que pedir una indemnización. Y dicha indemnización podría ser equivalente a los gastos derivados del plazo establecido como reserva de la vivienda.

Este periodo, entre la firma del contrato y la fecha máxima estipulada para la firma de la operación, puede ser de días y de meses. Por eso, se podría sumar el porcentaje de IBI equivalente, el coste de búsqueda o reserva del notario, la devaluación de la vivienda durante ese tiempo, etc.

Además, puede haber una primera reclamación de la indemnización al comprador, pero suele tener que resolverse por vía judicial.

Si el contrato es de arras penales y el comprador incumple, el vendedor podrá exigir a la otra parte su cumplimiento, lo que supone comprar la vivienda. Y a esto se le añadiría la indemnización que, en este caso, equivaldría a la pérdida de la señal aportada durante la firma. Por lo tanto, de nuevo tendría que abonar la cantidad íntegra del valor del piso.

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